住宅ローンを借り換えてみようと思った その5

  • 2006.10.14 Saturday
  • 15:06
さて、最終回です。

あーだこーだと考えて、前回に語ったように契約内容を決定。
借り換え先の住友信託の審査を、仮審査→本審査とクリアしていよいよ本契約。
しかし、本契約にあたっては、すでに必要書類も無く、契約書面を書いてぽんと実印押すだけだ。
ただ、契約の前に、借り換え元の銀行へ連絡して、借り換えの手続きを進めておく必要がある。

すなわち、事前に借り換え元の銀行(借りた当時あさひ銀行 → 現埼玉りそな銀行)へ連絡して、
「借り換えで全額繰上げ返済するので準備してね」
と云っておく。
それじゃ、明日からこっちの銀行にするから・・っていうわけにもいかない。
準備には、一週間ほどかかる。
何の準備かというと、マンションの抵当権の抹消のための書類作成が主と思われる。

ちなみに、「準備してね」の電話をしてくれたのは、ゆぴさんだが、
一応、借り換え先の金利で優遇する・・とか、引きとめはあったらしい。
実際、この段階で、店頭表示以上の条件を提示してくることもあるらしい。

一週間後に僕が電話、
全額返済の申し込み書類を取りに来いなどという
→ 郵送にさせた。
借り換え当日の手続きは、司法書士が代理に行ってもいいかと質問
→ 「ご本人か家族のかたがいらっしゃったほうがいいと思います」
回答のしかたが気に入らない。
だめ、とはっきり云えないのか。
「司法書士の代理ではだめだということですね」
3回ぐらい確認した。
最後までちょっとしたところでサービスの悪い、埼玉りそな。

ちなみに、司法書士の代理ではだめかを確認せよというのは、
住友信託からの入れ知恵。

すなわち、借り換え当日は、
・住友信託に借りた額が入金。
・すぐさま、そのお金が埼玉りそなへ移動。
・埼玉りそなへ全額返済の申し込み。
・埼玉りそなはお金を確認して返済完了。
・埼玉りそなは抵当権抹消に必要な書類をくれる。
・抵当権抹消書類を、司法書士に渡す。

ということが行われるので、
僕が動くことといえば、全額返済申込書を提出して、抵当権抹消書類を司法書士に渡すことだけ・・ならば、司法書士が書類提出を代理してもいいか。
ということを確認せよというわけだ。
代理OKなら、当日僕が動く必要がなくなる。
まぁ、だめというなら仕方が無い。

さて、話は契約日に戻る。
いちおう、あらためて、担当銀行員と内容確認をしながら、書類をひとつひとつ書いていった。
契約書とお金の移動に関する書類などが主。
それから、抵当権手続きをしてくれる司法書士(正確にはその代理)と会い、マンションの権利書を預ける。
そして、借り換え当日のうちあわせ。
埼玉りそなのローン窓口の前で待ち合わせて書類を渡すこととなった。
これで、住友信託との手続きはおしまい。

担当の銀行員には、お世話になったので、
勧誘された住友VISAのゴールドカード会員になってあげた。
勧誘に成功すると彼の成績となる模様。

借り換え当日は、あっけない。
埼玉りそなへ行って、全額返済書類を提出して、お金の確認をしてもらって、抵当権抹消書類をもらって、司法書士にそれを渡した。

抵当権については、司法書士によって、埼玉りそなを抹消し、住友信託に抵当権を設定することとなる。
それが、権利書に書かれるというわけだ。
その手続きは1〜2週間。
権利書が戻ればすべての手続きが完了。
はやく、受け取りに行って来てね、ゆぴさん。


最後に書き忘れてたことを何点か。

埼玉りそなのローンを全額返済したので、埼玉りそなからは、保証金の戻りがある。
うちの場合、まだ、通常のローン期間が結構残ってたので、32万円くらいのバックがあった。
ただし、それが入金されるのは、返済手続きの1ヶ月近くたってからなので、そのお金を借り替え手続きの資金として当てにしてはいけない。

今回、うちの場合、手元に少しまとまったお金ができたので、繰上げ返済を考えた上で借り換えとしたのだが、そのときのパターンとして
1.元のローンの繰上げ返済をしてから借り替える
2.借り替えるときの頭金とする
3.借り替えてから繰り上げ返済する
とあり、うちは、2 とした。
これも、担当の銀行員と相談した内容だったのだが、
2のパターンで、自己資金がある形で借りたほうが、審査も通りやすく良かろうとのこと。

借り換えが行われる日は、こちらの指定だったのだが、給料日後とした。
手続きで何か突発的に費用が発生するかも知れないと思ったため。
実際、そのようなことは無かったのだが、自己資金分を埼玉りそなへ振り込んでおくにあたって、
自己資金分は、さらに、別の銀行にあったのだが、銀行からの1回の引き出し額とか1日の引き出し額は制限されてることがあるので、注意。
うちの場合、2日に分けて行うハメに。
かつ、それに気づいたのが前日だったのでちょっとあせった。
当日朝に資金の移動を行うことになった。


最後の最後に、
こうして借り換えをしたのは、日記はずいぶん後追いになっちゃったけど、先月のこと。
今月、各銀行は変動金利をいよいよ上げてきた。
元のローンは変動なので、上がる前に借り替えたのは良だったのだが・・。
その分、固定モノの金利を借り換えを見込んで戦略的に下げる銀行も有り。
そして、住友信託はといえば、
10年固定金利を下げてるじゃん!
職域の優遇幅も下げてるんだけど、それでもおつりがくるくらい、ずいぶんと店頭金利下げてる。
トータルで0.15%低くなってる。
「契約日は来月でもいいですか」と質問したとき、
「今月にやっちゃいましょう」と云った住友信託の担当のXXさん!
担当レベルでは金利は予測できなかったんでしょうけど・・
反省するよーに(^^+

以上、この連載おしまいです。

住宅ローンを借り換えてみようと思った その4

  • 2006.10.03 Tuesday
  • 23:09
次回も楽しみ のコメントもいただいたため、気をよくして続編です。

さて、新しい住宅ローンの契約だ。
おさらいを含め、今回の住友信託銀行との契約のポイントを説明しよう。

1.10年固定
10年固定というのは、10年間は契約したときの金利で、
10年過ぎたら変動金利にするか、あらたな固定期間を設けるかという仕組みだ。
金利は、変動が一番安く、2年、5年、10年、15年、・・などと、
固定期間が長いほど、一般的には金利が高くなる。
金利が今後高くなると思えば、今のうちに固定化しておくということになる。
また、長期固定化すれば、生活設計がしやすい。
10年としたのは、まぁ、現在の金利より安くできる最長であることと、
10年たてば、殆ど返済してしまうという意気込みゆえである。

2.職域ローン
住宅ローンの金利は、店頭でいくらというのが1ヶ月ごとに各銀行提示される。
いまどきは、ぜんぜん横並びでない。
1000万借りたら、1%のちがいで10万円だ。よく考えよう。
でも、ローンは、金利ばかりが考えどころではないんだけどね。
また、銀行ごとに、キャンペーンというのをやっていることが多い。
店頭金利だけど、今借りればキャンペーンで、店頭金利から 1%引きましょうとか、そーゆうやつだ。
これも、銀行ごとに利率、期間、様々。
キャンペーン利引きは、固定部分に対する利引きと、固定のあとに対する利引きがある。
あと、サラリーマンのひとのばあい、自分の会社と提携してる銀行で、
そうしたキャンペーン金利よりもさらなる値引きが望める場合がある。
それが、職域ローンだ。
僕もサラリーマンで、会社の福利厚生掲示板には、幾つかの銀行の掲示がある。
そのひとつが今回の住友信託だった。
っつーことで、通常の金利より少し有利に借りることができた。
おかげで、従来、変動金利で借りてたのだが、その金利より、10年固定でありながら、
基本金利は安くなる計算だ。

3.元本均等
借りた金額を、借りる期間で割り算して、毎月の返済額を算出。
それにそのときまでの利息を上乗せして払ってくのが、元本均等。
したがって、最初、払い額が高く、だんだん少なくなっていくのが特徴。
原始的なローンの考え方だ。
一方、利息と元本の支払い割合を調整して、毎月の返済額が一定になるようにしたのが、元利金等。
どっちかというと、元利金等のほうが一般的なローン。
毎月一定のほうが、計画的に払えるし、元本均等だと、はじめの高い支払いが払いきれないことが多いからだ。
銀行によっては、元本均等方式を扱ってすらいないとこも多い。
だが、確実に元本分が減っていく元利金等は、トータルの利息を少なくすることができる。
ちなみに、今回の借りる額は2400万、20年返済の契約の元本均等としたので、
ちょうど、毎月10万円ずつ元本が減っていく、10万円を引いた端数が利息分という大変わかりやすい借り方だ。
担当の銀行員が笑ってくれた。

4.自動繰上返済
毎月の払い込みの段階で、契約口座に支払額以上の額を入金しておくと、勝手に繰上返済扱いとして返済できるという仕組み。
通常、繰上返済をする場合には繰上返済の手数料を銀行にとられてしまうが、それがない。
また、手続きも要らないので、家計の余裕にあわせてこちらのペースで返済ができる。
でも、うっかり、ローン口座を給与振込み口座にしてしまうと大変なことになるという冗談もある。
元金均等と組み合わせると、はじめの金額で一定に返済していくと、
元金均等で減っていく利息分がそのまま、元本の繰上返済になるので、さらに利息が減っていく算段である。
ただし、住友信託の自動繰上返済の場合、契約時の保証料が一時払いでなく、金利に上乗せになる(なんでだ?)。
金利が0.2%高くなる。でも、そのぶん契約時の一時金が少なくなるから、お買い得感がないでもない。
ただし、繰上返済をぜんぜんしなかった場合の総額比較では、一時金の方が安い。

ちなみに、この、
自動繰上返済の仕組みがあるのは、僕の知る限り、新生銀行と住友信託銀行だけである。
自動ではないが、繰上返済手数料が無料なのは、三井住友(ネット申し込み)、ほか、ノンバンクいくつかがあったかと思う。
繰上返済をしやすくするというのは、銀行選択のアピールポイントともなるが、銀行からしてみれば、金利と手数料が減るわけなので、諸刃の剣だ。
でも、僕のようなお客は、それ目当てで銀行を選択したりするので、もっと宣伝してもいいと思うぞ。

5.三大成人病保障
医療保険との複合。僕がガンになったり、心臓病や脳卒中で長期戦線離脱の場合に、
ローンをちゃらぱーにしてくれるという仕組みである。
確かに、ガンと戦ってるときに、銀行ローンを気にするのはつらいかもしれない。
近頃、東京三菱やりそななど、各大手銀行でも始め出したサービスだ。
ちょうど、住友信託でも始め出したとこだったので、契約に入れることにした。
これを利用すると、やはり金利が0.3%上乗せとなる。
したがって、基本金利に対して、都合0.5%の上乗せとなってしまった。

と、まぁ、僕らしい、凝った形の契約となった。
これに至るまで、いろいろ、お付き合いいただいた、住友信託の担当のひと、この場を借りてありがとうです。
なかなか良いキャラの担当者だったのだが、契約を済ませばもう会うこともないのが悲しいかも。

つづく・・次はたぶん最終回だ。

住宅ローンを借り換えてみようと思った その3

  • 2006.09.28 Thursday
  • 22:03
ということで、わりといい感じで新生銀行へ借り換えの申し込み。
借り換えの申し込みには、
マンションを買ったときの契約書や重要事項説明書や、建物の登記簿や、
年収関連の証明書や、今まで払った通帳やら、
いろんな資料が居る。それらをすべてコピーして、封筒に入れて銀行に送るのだった。
新生銀行は、それらのさまざまな書類について、
表紙が用意されていて、コピーと重ねて送るしくみになってる。
システマチック。
なんだか、相当なコピーの束になりました。

一生懸命資料を集めて送付・・
待つこと何日か・・
「まことに残念ながら、今回はご融資を見送らせていただくことになりました」

ざけんな!

「お客様のご融資対象物件が弊行の基準に適合いたしませんでした」とな。
電話で詳細を聞くに、再建築不可?そんなこたぁないだろ。
特に規制のある場所じゃない。
そりゃ、マンションは30年ものの古ものだが、
今だって、じゃんじゃん売り買いは行われてる。
買った人は、マンション担保にローン組んでるんだろが。

いずれにしても、日本のマンションの価値のわからん外資系銀行か。

諦めて、他の銀行にあたることとす。
第二志望は、住友信託銀行とした。

銀行選びの基準は、前回書いたように、繰り上げ返済のしやすいとこというのが、第一基準。
そこで、「自動繰上げ返済」という仕組み。
この仕組みを持ってるのが、大手の銀行では、先の新生銀行と住友信託銀行の二行だけだ。
これは、ローンの払い込みの日に、口座に払い込み額以上の金額を入れておくと、勝手に繰り上げ返済をしてくれるという仕組みだ。
ので、毎月のローン払いいくらという指定とは無関係に、こちらのペースでどんどん払い込みができる。

そこで、住友信託銀行とコンタクト。
市内に支店もあり、土曜日も打ち合わせができるとのこと。
さっそく訪れて話を聴く。
で、特に問題も無く、さくっと申し込むことにす。
が、新生銀行の件を話すと・・住友信託の担当者も微妙な雰囲気。
ただ、新生がだめでも、住友信託がだめじゃない可能性があるなら、こちらとしては、ダメモトでも申し込むつもり。

申し込み資料は、前回新生銀行へ申し込んだときの資料が殆ど利用できた。
ただ、年収関連の納税通知書とか、新生は2年だけど住友信託は3年分とか、また資料あつめは多少あり。
で、申し込みを提出だ。

次回に、つづく

住宅ローンを借り換えてみようと思った その2

  • 2006.08.05 Saturday
  • 23:40
なんとなく、その2を書いてみよう。

ゼロ金利が解除となったが、住宅ローンに関してはとたんに金利が上昇ということも無いようだ。
住宅ローンは、今年の春先からすでに上昇傾向で、各銀行の決算で設けすぎとか批判があって、少し下がったり、そんな感じで上下しながらの上昇傾向で、ゼロ金利解除後もそのペースが変わっていない印象。

さて、住宅ローンを借り替えようと思った。
7年前に3300万円ほどのローンを組んで中古でマンションを買った。
その頃は、銀行ローンについて色々研究したりしなかったので、言いなりであさひ銀行から変動金利で金を借りた。
そのまま返済を普通にして現在の残高が2800万円ほど。

すこし手持ちの資金ができたので、繰上げ返済をしようと思ったのだが、それならいっそ、金利も上昇傾向だし、他行に借り換えてしまおうかと考えたのが、経緯。
かつ、近隣のあさひ銀行支店の窓口対応が悪く、ゆぴさんが何度と無く嫌な思いをしているのも大きい。

借り替えたほうが、金利は低くなる。
んーと、それは、僕のはたらいてる会社の提携の銀行がいくつかあって、優遇金利が受けられるから。
そうでなくても、新規で借りる場合、キャンペーン金利がある場合もあ。
そうしたキャンペーン金利の場合、その銀行ですでに借りてる人に対しては有効にならないのは不思議だ。
既存ユーザーよりも他行ユーザーのとりこみを優先している姿勢は、いかがなものか。

さて、借り換えの銀行選び。
まずは、その僕のはたらいてる会社提携の優遇のある銀行やノンバンクが優先。
それから、金利が今後高くなることも考え、我が家は繰り上げ返済多用体制に入ることとしたので、繰り上げ返済のしやすいとこ、という視点。

はじめに絞り込んだターゲットは、
・東京三菱UFJ
・中央三井信託
・住友信託
・新生
・東京スター
・日立キャピタル
・SBIモーゲージ
の7つ。

絞込みの経緯は色々あるんですけど、とりあえず割愛。
この中から、第一希望、借り換え先は、新生銀行とした。

新生のいいとこは、まずは繰り上げ返済手数料のかからないこと。
金利もまずまず。
10年間特約つき変動金利という、独自商品も気に入った。
これは、変動金利なんだけど、10年以内の途中で固定金利への無料変更が可能という仕組み。
ゼロ金利解除とはいえ、急な金利上昇とは考えないため、まだまだ変動金利のメリットはあると考えていたため、ちょっと良い商品だと思った。

新宿のお店に行ってお話しを聞いて、借り換えを申し込むこととした。

新生銀行といえば、外資系。
新宿のお店も、なんだか普通の銀行とちがうサロン風。
ローンの申し込みもすごくシステマチック。
どこの支店で借りるといった仕組みがなく、ローン窓口は一本。
問い合わせ電話もフリーダイヤル一本しかない。
申し込みは郵送。
提出資料のそろえ方も迷うとこなくマニュアル化されている。
なんだかとても外資系だった。

長くなったので、
つづく と、してみよう。

住宅ローンを借り換えてみようと思った

  • 2006.05.10 Wednesday
  • 08:33
マンションの住宅ローンを払ってる。
今住んでるマンションのローン。
生涯2回目に購入したマンションなので、2回目のローンということになる。

1回目のマンション購入はバブルな時代だったもんでローン金利も高く、そのためガシガシと繰上返済を繰り返して完済してしまった。
10年で完済予定が結局3年くらいオーバーしてしまったけど。

2回目のマンションのローンは0金利政策だし、寿命に自信が無いし、住宅取得控除はあるしで
繰上返済をせずに、放置してた。

けど、にょきにょきと金利が上がりだしたゆえに、借り換えを検討。
今借りてる銀行に、ゆぴさんが冷たくされたことも検討理由として大きい。
金利では、すでに、時遅しの感もあり。

されど、例によって、調べだすと結構面白い。
銀行やノンバンク色々とそれぞれ特色があってよろしい。
結局最後はイメージで決めちゃうんだろうなぁ。
イメージからすると、みずほ銀行で借りたいんだけど、
メガバンクから借りるのはなんとなくポリシーが合致しないからだめだなぁ。
(なんのこっちゃ)

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