迷惑な賃借人(借主)に対する賃貸人(家主)の対応について

  • 2009.11.12 Thursday
  • 14:42
ゆぴさんの母親のひとから、記事タイトルのような相談の電話をもらった。
ゆぴさんの実家は何年か前に改装して、
一階を自分たちで使い、2階3階の複数部屋をアパートとして貸している。
その、居住者間のトラブルとのことらしい。

相談に対して作った文章を、
せっかくなのでここに掲載して公開しておくこととする。

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まずは、いずれにしても、不動産屋が仲介しての賃貸契約とのことなので、すべての交渉について不動産屋にアドバイスをもらい、すべての交渉について不動産屋の仲介を通すのがよいかと思います。

ただ、確かに、仲介を頼むとしても、このような件についての一般論について、あらかじめ知識を持っておくことは大切であるとは思います。
以下、インターネット等で調べた、内容です。

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賃貸契約は、賃貸契約書に基づいて行われていると思いますが、
その背景となる法律としては借地借家法、さらにその背景の法律としては民法があります。

借地借家法における、解約に関しての条項を抜粋すると、以下のようなものです。

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(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)
第二十八条  建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
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しかし、これは通常の契約の更新時のものです。
それでも、通常の契約更新すら、「正当の事由」がない場合、家主の方から契約を更新しないと言えないということが見て取れます。それほどに、日本の法律では借主が保護されていることを、まずは頭に置いておく必要があると思います。

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さて、賃借人の迷惑行為を理由に解約を迫るにあたっては、借地借家法には具体的な条項はありません。
賃貸契約書の迷惑に対する条項に照らして、民法的な契約違反として解約を迫るのが通例のようです。
通常、賃貸契約書には、他への迷惑行為の禁止、その不履行に対しては、賃貸契約を賃貸人が解約できる旨の条項(特約)を入れてあるかとも思いますが、どのようになっているでしょうか。


まずは、その契約違反を盾に、立ち退きを要求するということになるかと思います。
立ち退きの要求は、部屋が近いからといって口頭ではなく、通常、内容証明郵便等で証拠を残す形で行います(不動産屋にアドバイス、また、仲介をしてもらって)。

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立ち退き要求に対して、迷惑な賃借人が、「そうですか」と出てってくれればそれに越したことはないのですが、ゴネられた場合・・・
迷惑賃借人に対する賃貸人の措置としては2つの方向性があります。
ゞ制的に立ち退きを迫る
⇔ち退き料を払い出てってもらう

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強制的に立ち退きを迫るためには、まずは、裁判により、強制的に賃貸契約を解約する必要があります。
ただ、例え、契約違反であったとしても、裁判で一方的な解約が認められるのは容易ではないようです。
裁判での判断基準としては法律用語で「信頼関係破壊の法理」というものが存在します。
解約が認められるためには、賃借人の行為が、賃借人との信頼関係の破壊になっているかどうかということが争点となります。
この信頼関係の破壊が認められるのは相当に賃借人がひどいことをした場合のようです。


以下、賃貸人からの解約が認められた判例。

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東京地裁判決 平成10年5月12日
(判例時報 1664号 75頁)

《要旨》
 マンションの賃借人が嫌がらせ行為を続け、隣室の住人に立退きを余儀なくさせ、賃貸人に損害を与えた場合、賃貸人は契約解除、建物明渡し請求ができるとされた事例

(1) 事案の概要
 貸主Xは、平成7年7月、媒介業者Aの媒介で、X所有のマンション506号室を借主Y1に賃貸した。Y1は、同居人Y2と一緒に入居したが、入居直後から、両隣りの住民等に対し、騒音がうるさいと執拗に抗議を重ねた。505号室の住民Bは、夜中に騒音を発したことは全くなかったが、Yら(Y1及びY2)から、再三にわたり執拗に抗議をを受け、また、壁を叩く等の嫌がらせを受けたため、平成8年5月、退去した。 507号室の住民Cは、異常な騒音を発生させたことはなかったが、Yらから、何回も怒鳴られ、夜中に壁を叩かれたりしたため、平成7年11月、退去した。平成8年1月に507号室に入居したDも、Yらから大声で怒鳴られ、嫌がらせをされたため、同年10月402号室に移転した。
 Yらは、本件マンションに入居するまで、Eのコーポを賃借していたが、ここでも隣室の住民に対し迷惑行為を繰返し行ったので、Eから明渡請求訴訟を提起され、賃借していた部屋を明け渡す旨の裁判上の和解をして、本件マンションに転居したものであった。Yらの両隣り505号室と507号室は、Yらの嫌がらせにより空室となったが、二度の訴訟とYらの言動が知れ渡り、入居者はなかった。
 本件契約には、賃借人は近隣の迷惑となる一切の行為をしてはならず、これに反したとき、または共同生活の秩序を乱したときは、無催告で解約できるとの特約があった。
 Xは、Yらに対して、共同生活の秩序を乱し、近隣の迷惑となる行為をしたとして、契約を解除し、建物の明渡しを求めた。

(2) 判決の要旨
  。戮蕕蓮⇔拏爾ら発生する騒音は受忍限度を超える程度のものではなく、これを受容すべきであったにもかかわらず、何回も執拗に音がうるさいなどと文句を言い、壁を叩いたり、大声で怒鳴ったりするなどの嫌がらせ行為を続け、隣室からの退去を余儀なくさせるに至ったものであり、Yらの各行為は、特約に定める近隣の迷惑となる行為に該当し、また、共同生活上の秩序を乱す行為に該当する。さらに、Yらの行為によって、両隣りの部屋が長期間にわたって空室となり、Xが多額の損害を被っている。
 以上のようなYらの行為は、本件賃貸借における信頼関係を破壊する行為に当たる。
 よって、Xの請求は理由があり、Yらは建物を明け渡せ。
(3) まとめ
 マンション、アパートの賃貸借に当たり、騒音をめぐって紛争になることは多いが、本件は、騒音が発生していないのに発生したといって、近隣への迷惑行為を行い、隣室居住者を退去させた賃借人の行為が、特約に違反し、信頼関係を破壊する行為に当たるとして、無催告解除を認めた事例である。
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この判例では、迷惑行為により、近隣居住者が退去してしまうくらいの迷惑があったということで、信頼関係の破壊が認められています。

いずれにしても、裁判を通して解約をするのは、時間と労力がかかる話で、さらに、解約されたからといって、素直に退去してくれれば良いのですが、もしも、その居住者が居すわった場合に、こんどは、不法占拠に対する強制退去手続きを行う必要があり、それにも時間と労力がかかります。

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そこで、家主のほうから迷惑借主に対し、金を払って出て行ってもらうというのが、世間ではありがちな方法のようです。
そのお金が立ち退き料です。
迷惑をかけられたのに、金を払うというのは心情的に割り切れないですが、将来的な損得を考えればいたしかたがない解決策かもしれません。
立ち退き料は、法的根拠のある金ではないので、どんな時いくらという相場はありません。賃借人と賃貸人との交渉によって、金額を決めることとなります(この交渉も不動産屋に仲介に入ってもらって)。

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いずれにしても、繰り返しますが、契約の仲介に不動産屋が入ったと同様、交渉の仲介にも不動産屋を入れるようにするのがよいと思います。
素人が動かずに、プロにまかすのが一番と思いますので。
また、これも繰り返しですが、家主と借主の部屋が近いとはいえ、要求などは、文書で行う、重要な要求は内容証明郵便を使うなどで、要求した法的な証拠を残すようにするのが肝要と思います(それについても、不動産屋にアドバイスをもらう、仲介してもらうのがよいでしょう)。

以上です。

マニアックな愛好者もいると聞くが、ガラナソーダ

  • 2005.07.14 Thursday
  • 23:03
garana
すこし前に一ケース通販で購入したのだが、おいしいです。
今や北海道名産となってしまったガラナソーダだが、
昔は全国展開していたと記憶する。
清涼飲料水のたぐいとしては、
北海道のガラナソーダと沖縄のシークヮサージュースは好きだが、
まぜたらおいしくないと思う。たぶん。

健康になろう、蜂のちからプロポリス

  • 2005.07.07 Thursday
  • 21:57
僕も妻のゆぴさんもあんまり健康ともいえないのだが、
健康器具とか健康食品のたぐいは二人とも好きだ。
っつーことで、そのたぐいは家にあふれてるともいう。
で、あんまり根拠無く購入。プロポリス顆粒。
プロポリス

ぱーそなるたのめーるのサイトのオークションで、
なんとなく3500円くらいで落としてしまった。
まぁ、もともと17000円くらいで売ってたものらしい。
そんなのを、オークションに出す大○商会さんもなんだが、
入札するほうもするほうである。

購入後毎日飲んでいるのでふたりとも健康になるものと思われる。

雨天コールドで浦和の勝ち  大宮×浦和 ナビスコカップ@埼玉スタジアム

  • 2005.06.04 Saturday
  • 23:19
サッカーを観てきた。
ナビスコカップ予選の大宮アルディージャ対浦和レッズのいわゆるさいたまダービー。
サッカー

天気予報は曇りのち雨で、試合の間はもってくれとの願いむなしく、
後半の途中から雷をともなう大雨。
でも、それまでに試合のエッセンスはすべて出し尽くしてくれたような試合


詳細はこちらということで、
今年初めてのサッカー観戦で、臨場感に酔いしれる。
目の前にピッチがひろがる席で、目の前で都合4ゴールが観れたのはうれし。

おいしいうどんとの評判を聞いて藤店うどん

  • 2005.05.28 Saturday
  • 20:52
さいたまの食べ物屋のおすすめ紹介で、
うどん/そばの項があれば、必ずのように紹介されてるうどん屋。
うちからは、くるまでそう遠くはないが、近くというほどでもないとこに
あるために、
一度、行きたいと思いつつ、行った事のなかったお店が、
「藤店うどん」というお店だ。

評判のうどん屋というと、なんだか隠れた場所にある小さなお店を想像しがちであるが、
このお店は、旧国道沿いの駐車場も30台くらいは停まれそうなお店。
日曜祝日休みで、開店時間は10:00〜15:00ということで、
土曜日の12時に行ったのは、最大限の混雑時間帯か。
駐車場も目いっぱいにつまっていたが、すんなりとスペース発見。
入店待ちもあったが、客の回転が非常に良いので、
10分ほどうどん手打ち実演を見てるうちに、名前を呼ばれて席に着く。

あちこちでおすすめの「肉汁うどん」と「ぶっかけ海老天うどん」を発注。
あ、僕とゆぴさんでね。
手打ちうどんのしっかりもちもち感が良。
肉汁うどん、ぶっかけうどんどちらもおすすめ。
6、700円で、これはパフォーマンスが高い。
しかも、腹持ちがすごく良い。
リピートしようと思う。

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